当前，地产行业深度调整，传统开发业务承压，对于中铁十四局城市发展公司而言，转型不是一道选择题，而是关乎企业长远发展的必答题。

　　2026年，立足山东属地市场，该公司主动加快向城市综合服务商转型步伐，先后中标济南莱芜商业综合体“物业+能源托管”、济南高新东区“物业城市”一体化运营服务项目，实现城市运营业务从无到有的关键性突破。

济南莱芜商业综合体“物业+能源托管”项目（付磊 摄）

　　“过去做地产开发，核心是建好房子、交付项目；现在深耕城市运营，角色变了，要当好城市的‘大管家’。”该公司分管城市运营业务的负责人如是说。

　　从开发建设主体转向城市服务提供者，身份迭代的背后，是发展思路、专业能力、工作模式的全方位重塑。面对全新业务赛道，该公司没有简单照搬原有开发业务经验，而是坚持谋局布局、市场攻坚、项目履约一体推进，在实战探索中走出一条契合自身实际的转型发展之路。

　　顺势谋变，锚定转型发展实践方向

　　行业格局深刻变革，传统开发模式增长空间持续收窄。该公司没有被动等待，而是重新梳理自身资源禀赋：多年地产开发沉淀下项目建设、现场管控的人才队伍，长期扎根地方，熟悉属地城市建设的现实需求。与其固守旧赛道，不如把能力优势转化为服务城市的新抓手。

　　经过多轮实地调研、研讨，该公司逐步清晰发展方向：跳出传统项目开发固有思维，把城市运营、城市更新作为转型重要方向，聚焦片区全域运维、生态管护、公共空间服务、老旧小区改造、轻量化品质工程等赛道，扎根济南、深耕山东，对接地方城市治理的现实需要，着力培育企业第二增长曲线。

　　“转型不能盲目跟风，不是看到什么热就干什么，要结合自身资源，找得到切入点，也要扛得住市场考验。”在业务专题研讨会上，该公司主要负责人这样给团队定调。转型构想不追求一蹴而就，坚持小切口起步、以项目练队伍，在实战实践中探索适配企业实际的发展模式。

　　务实破局，探索市场开拓实干路径

　　发展方向确定之后，怎么把想法变成实实在在的落地项目，考验着团队的实干担当。该公司牢牢锚定城市运营核心业务，深耕园林绿化、全域运维、生态管护、资产运营等领域，把标准化作业、精细化管理、智慧化赋能、闭环化落实落到每一次经营投标、每一场对接当中。

　　该公司组建城市运营专职攻坚团队，从市场经营、工程管理、物业服务等多条业务线抽调骨干力量，不少原来从事地产开发的管理人员，转身扑进物业运维业务。“以前打交道的是楼盘建设，现在要研究环卫保洁、苗木养护、市政设施维保，一切都要从头学起。”总部经营事业部一名业务骨干说道。为吃透城市大物业的招标要求，团队一遍遍研读招标文件，跑遍周边同类项目实地走访调研，对照地方治理的考核标准打磨投标方案。

　　面对商业综合体、城市片区等不同类型业务，团队坚持一项目一策，不搞一套模板用到底。针对莱芜商业综合体项目，兼顾物业管理与能源托管双重需求，反复开展能耗指标测算；在对接济南高新东区项目时，充分研判片区范围广、业态类型复杂的特点，梳理形成完整作业服务清单。从前期市场对接、方案编制到商务谈判，团队在一次次市场化竞争当中积累经验，逐步构建起适配多场景的业务能力体系。

　　深耕履约，在运维实践中淬炼可复制模式

　　中标只是业务起步，高品质履约才是打响品牌的关键。济南高新东区“物业城市”一体化运营服务项目，是该公司城市运营业务的标杆实践，整个片区道路保洁、绿化养护、市政设施管护、公厕运维多线并行，点多、线长、面广，对现场管理提出很高要求。

　　项目进场之后，管理团队将精细化管理贯穿服务全过程。管理人员随同一线作业人员常态化开展片区现场巡查，对照作业标准逐项核查落实；依托工作例会、班组碰头会，集中梳理处置现场各类问题，动态优化作业流程。“城市运维没有什么惊天动地的大事，考验的就是日复一日把每一件小事做实做细。”项目负责人张彦刚跟一线管理人员这样强调。

　　片区苗木补植浇灌、道路机械化清扫、公共设施巡检维修，每一项工作都明确岗位职责，做到问题及时发现、闭环处置。依托项目一线实践，团队同步开展复盘总结，把现场摸索出来的作业规范、管控流程、考核机制梳理固化下来。

　　“干成一个项目，就要沉淀一套经验。我们不光要把这一个项目干出彩，更要提炼模式，为后续拓展同类项目打基础。”张彦刚在现场督导时提出明确要求。

　　以项目作为练兵载体，一边抓实履约服务，一边总结沉淀经验，把一线实践转化为可复制推广的运维管理经验。未来，该公司将持续打磨城市运营业务能力，抢抓山东城市更新政策机遇，积极开拓增量市场，以新兴业务积蓄企业高质量发展动能，为地产板块转型突围提供实践样本。