【建设行业.报道】2017年以来，财政部、国家发改委、住房和城乡建设部等各部委接连发文，政策以控规模、控风险、降杠杆和稳预期为目标，对地方政府和房地产企业均产生了重要的影响。由于建筑施工企业承建工程的投资主体主要分为政府和企业两大类，如果政府和房地产企业的融资受影响，那么将来政府和房地产企业的投资规模和还款能力也会受影响。政府基建项目少了，房地产开发项目少了，建筑施工企业未来的业绩可能受影响;政府付款能力不足了，房地产企业流动资产不足了，建筑施工企业建完项目后回款可能出现问题。以下分别论述政策对地方政府和房地产开发企业融资方面的影响。

　　政策对地方政府融资的影响

　　首先，地方政府的发债规模受上级财政部门的限制，不仅总的发债规模被限制，一般债务和专项债务的规模也分别受限制。其次，政府利用平台公司融资的渠道也被限制。

　　1.政策控制地方政府的负债规模

　　2017年7月，第五次全国金融工作会议召开。会议要求，严控地方政府债务增量，并将违规责任上升到“终身问责、倒查责任”。在政策的约束下，地方政府的融资目前主要有两个渠道，即：以政府名义举债(政府债务)和以政府下属的平台公司的名义举债(企业债务)。政府债务又分为一般债务和专项债务，一般债务将来通过一般公共预算收入来偿还，专项债务则通过项目专项收入或项目对应的政府性基金收入来偿还，专项债务不纳入财政预算，也不计入赤字。目前专项债的品种有：棚改债、土地债、轨道交通债、高速公路债等。无论是一般债务还是专项债务，目前都实行限额管理。所谓限额管理，其实就是限制地方政府发债的总体规模和单项规模，由财政部对各省财政厅规定发债限额，而财政厅又对各市级财政局规定发债限额。总之，地方政府的发债规模已经受到限制。

　　2.政策控制地方政府的或有负债规模

　　(1)政策取消政府对平台公司的担保行为

　　中央政府已经意识到地方政府的债务规模过大，限规模、防风险已然成为当下最紧要的事情。如果要限制地方政府的债务规模，单纯限制政府发债规模还不够，还需控制地方政府的或有负债规模，控制地方政府对平台公司的担保行为。2017年开始的这一轮地方债务整肃中，重点监管的就是政府下属平台公司的发债行为，即企业债务。2017年5月，财政部、发改委等六部委联合印发《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》(财预〔2017〕50号)。50号文将平台公司的融资行为推向市场，脱离政府的信用背书，凭借自身的资质条件进行融资。地方政府不能向平台公司注入公益性资产和储备土地，也不能承诺用储备土地预期出让收入为平台公司偿债。2017年8月，国家发改委印发《关于在企业债券领域进一步防范风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知》(发改办财金〔2017〕1358号)，要求平台企业隔离与政府的信用支持后，新申报发行企业债券。2018年2月，发改委发布《关于进一步增强企业债券服务实体经济能力严格防范地方债务风险的通知》(发改办财金

　　〔2018〕194号)。194号文换了个角度进行约束，比如明确信用评级机构对企业进行评级时，不得将其与地方政府的信用挂钩;又比如严禁平台企业以各种名义要求或接受地方政府及其所属部门为其市场化融资行为提供担保或承担偿债责任。50号文、1358号文和194号文都将平台公司的发债行为与地方政府的信用和担保义务进行隔离，将平台公司的融资行为完全推向市场。

　　(2)平台公司发债信用不足

　　平台公司以前发债多是借助政府的信用担保，其项目预期收益并不足以覆盖债务。如今失去政府的信用支持，平台公司发债完全依赖自身的信用评级，目前苏州地区40家发债的平台公司中，有2家达到AAA评级，其余都是AA+或AA评级。达不到AA及以上评级，一般都无法发债;即使发债了，债券销售也存在问题。评级结果不仅关系到能不能发债，还关系到发债的票面利率。正常来说，AAA评级的企业发债的票面利率要明显低于AA。也就是说，失去政府的信用担保后，平台公司发债难;即使发债，发债的成本也普遍增加了。

　　(3)平台公司的债务体量过大，风险过高

　　从地方政府的角度看，平台公司作为拉动地方经济增长的左右手，地位非常重要，平台公司的债务是否出现问题，会影响整个地区的经济建设和金融环境。但地方政府同时也意识到，当前平台公司债务体量巨大，一旦出现风险，极易演化为系统性风险。据报道，2016年中国平台公司的总负债规模已经达到了7.58万亿元，债务体量同比增长了70%，2018年和2019年又是城投债务相对集中到期偿付的时间段，个别平台公司已经开始违约，如新疆生产建设兵团第六师国有资产经营有限责任公司发行的5亿元超短期融资券SCP001未能到期全额兑付。因此，对平台公司而言，甚至是对地方政府而言，当前这个时点，管理好平台公司的债务规模，防范风险才符合政策精神。

　　(4)金融机构收紧信贷政策影响平台公司贷款

　　2017年至今的政策可以分为两类：一类是针对资金需求方，如平台公司和地方政府;一类是针对资金供给方，如金融机构。在加强地方债务监管的同时，金融监管也在持续强化。对平台公司，尤其是低资质的平台公司而言，金融监管导致的最直接冲击是：融资更难了。

　　2018年7月，笔者连续拜访了政策性银行、国有银行和商业银行，现场了解金融机构信贷政策的变化情况。据了解，政策性银行目前的第一要务不是发展，而是风险控制，强调风险控制的严肃性和还款来源的重要性，尽量降低项目的风险发生概率、违约损失率或风险敞口。国有银行强调目前没有限制政府贷款融资，也没有限制平台公司贷款融资，但都提高了审核要求，重点关注项目未来的收益情况、未来现金流情况;同时强调，贷款利率已经上升，基本都上浮20%。商业银行则强调银监会对银行资本充足率和存贷比等指标进行严格监管，另外，金融机构的资管期配、复杂包装、产品结构等都被限制。总的来说，平台公司通过银行贷款融资的难度已经增加。

　　(5)平台公司表外融资受限制

　　平台公司除了贷款融资外，还经常通过表外融资。

　　2017年11月17日，为规范金融机构资产管理业务，有效防范和控制金融风险，更好地支持经济结构调整和转型升级，中国人民银行、银监会、证监会、保监会、外汇局联合发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见(征求意见稿)》(以下简称《指导意见》)。平台公司以前的表外业务一般都经过多层嵌套，如今《指导意见》中对资产管理产品的刚性兑付和嵌套层级都进行了严格的限制。因此，平台公司今年表外融资到期后，大多数都无法续作，表外融资的渠道也将受堵。

　　政策文件对房地产市场的影响

　　2017年以来，各级监管机构对进入房地产市场的资金实行了自上而下、由内而外的全方位监管，加速房地产行业“去通道、降杠杆”。2018年，金融监管不断升级，房地产融资渠道持续收紧，海外发债投资房地产也受阻。

　　2018年7月，中共中央政治局会议对房地产调控的措辞非常严厉，明确强调要下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。

　　政府调控房地产市场，无外乎两个方向：遏制需求和遏制供给。遏制需求是针对购买方，目前常见的手段是限购、限贷、利率上浮等;遏制供给是针对房地产开发企业，目前常见的是金融手段。作者与一些国有银行和商业银行沟通得知，它们已经取消对房地产企业的土地融资支持，但开发贷款还有，利率较高，上浮40%已屡见不鲜。为了有效控制风险，某些银行根据房地产企业的资质实力等内部整理了一套名单，银行只对名单内的企业贷款。由此可见，房地产企业从银行贷款融资的难度已经增加，成本也有所增加。

　　除了贷款融资难外，房地产企业的发债门槛也有所提高。一方面，由于各种原因，房地产企业的发债行为屡遭中止;另一方面，发债成功的房地产企业几乎都面临利率持续上行的现实，利率上升则意味着房地产企业的成本增加。根据WIND上公布的发债数据，2018年房地产上市企业发债的票面利率集中在7.0%～7.9%，平均票面利率达到6.85%。

　　未来的形势分析

　　1.政府债务规模扩大、政府发债时点提前

　　2018年上半年，政府专项债发行迟滞，下半年发行较为集中。为引导2019年的政府债务资金用于基建工程中、避免政府债务(一般债和专项债)在下半年集中发行的场面。全国人大于2018年12月底授权国务院提前下达2019年地方政府新增债务额度。地方政府在未正式发行债务之前，可先调度财政库款用于项目建设，待后续债券发行后归还财政库款。除了债务规模扩大外，地方债的发行时间有望提前至2019年1、2月，发债时间较2018年将明显提前。

　　政府债务限额增加且发债时点提前将导致政府在年初获得充裕的资金，有利于政府提前启动基建项目，刺激基建行业的发展。

　　2.房地产市场继续下行，但融资问题有望突破

　　无论是2017年以来的监管政策，还是2018年7月中共中央政治局会议上控制房地产行业的措辞都显示国家控制房地产行业、遏制房地产泡沫的决心，2019年房地产行业继续下行的趋势不会发生改变。

　　2018年，房地产企业普遍面临融资难的问题，传统融资渠道和其他融资渠道纷纷受阻，然而部分房地产企业融资难的问题在2019年可能有所改观。从最近国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》及2018年12月房地产企业发行企业债的审批进度和票面利率上看，某些优质房地产企业在2019年可能获得正常的融资。

　　在当前紧缩政策的影响下，更宜适当保守，无论政府基建项目还是房地产项目，首先该关注的是业主的支付能力。比如政府项目，是不是符合项目专项债的发债标准、纳入财政预算的项目有没有得到批复。又比如房地产项目，房地产开发商的融资有没有保障、短期流动资金是不是充裕等。

　　2018年，有些建筑施工企业的施工产值同比有了明显的增长。增长是竞争力的体现，也是值得欣喜的事情，但喜悦的背后，建筑施工企业依然需要谨慎。2019年，合理预判政策下政府和房地产企业未来的投资能力和偿债能力，做到谋定而动、稳健发展。

（责编：李霞）